Finančni trgi

Prispevki

Investiranje v nepremičnine za telebane

Investiranje v nepremičnine za telebane
March 16
08:01 2017

Zaradi nizkih obrestnih mer na depozite, padca cen nepremičnin in pomanjkanja varnih naložb z vsaj nekaj odstotno donosnostjo je v Sloveniji vedno več povpraševanja po nepremičninah v namen investiranja. V tem prispevku bova zato skušala odgovoriti na nekaj pogostih vprašanj, ki si jih zastavijo kupci, preden se podajo v nakup nepremičnine kot investicije.

Ali so nepremičnine dobra naložba?

Kot investitor lahko pri nakupu nepremičnine (enako pa velja tudi za večino drugih naložb) ustvarimo donos na dva načina: z rastjo cene in s prihodki, ki jih naložba sama generira; v primeru nepremičnine je to najemnina. Glede na trenutne razmere na globalnih finančnih trgih, ko so obrestne mere na depozite rekordno nizke in je depozit kot naložba postal popolnoma nedonosen, je privlačnost alternativnih naložb, vključno z nepremičninami, toliko večja.

Pri takšni naložbi lahko investitorji pričakujejo stabilno rast cene na dolgi rok, ki je v povprečju približno takšna, kot je stopnja inflacije. Seveda je rast cene odvisna od večjega števila dejavnikov; nekatere nepremičnine lahko dosežejo precej višjo vrednost od stopnje inflacije, medtem ko drugim vrednost pade.

Stabilno ohranjanje vrednosti je (oz. bi moralo biti) za investitorja glavni cilj investiranja. Nepremičnine so lahko tako eden boljših načinov, da potomcem zapustite svoje premoženje, ne da bi pri tem tvegali preveč.

Večna dilema: ali naj stanovanje kupim ali najamem?

Naložbe v nepremičnine imajo še dodatno vlogo v portfelju investitorjev – so res dobra diverzifikacija. Cene nepremičnin se gibljejo relativno neodvisno od drugih naložbenih razredov, zato so nepremičnine kot naložba odličen kandidat za povišanje donosov ali zmanjšanje tveganja celotnega naložbenega portfelja.

Kljub dobrim lastnostim pa so lahko tudi precejšen vir tveganja. Zaradi visoke vrednosti se pogosto zgodi, da imajo v celotnem naložbenem portfelju investitorja prevelik delež, hkrati pa gre za eno najmanj likvidnih naložb. Če je investitor prisiljen nepremičnino na hitro prodati, bo imel težave, saj tega ne bo mogel storiti preko noči, ali pa jo bo moral prodati po precej nižji ceni. Likvidnostno tveganje je zato res močan dejavnik, ki bi se ga morali investitorji dobro zavedati.

Nepremičnina zato ni dobra naložba, kadar potrebujete investirana sredstva v relativno kratkem času, npr. prej kot v desetih letih. Zato se morate, preden se podate v takšno investicijo, obvezno vprašati, ali ste zares pripravljeni čakati 10 let ali več, da boste svojo naložbo dobro unovčili?

Najemnine kot dividende

Drug razlog za nakup nepremičnine kot naložbe pa je seveda želja po rednih prihodkih. Podobno kot investitorji v delnice in obveznice z veseljem prejemajo dividende in obvezniške kupone, tudi lastniki nepremičnin z veseljem prejemajo redne najemnine.

Donosnost nepremičnin iz prejetih najemnin je v povprečju okoli 5-odstotna letno, seveda pa prihaja do močnih odstopanj, ki nastanejo zaradi večjega števila različnih dejavnikov. 4- do 5-odstotni donosi letno so v okolju, v kakršnem se nahajamo tudi zdaj, ko trg znova cveti, precej zavidljivi, vendar je jasno, zakaj so donosi višji kot pri varnejših naložbah – pri nakupu nepremičnine namreč obstajata veliko likvidnostno in operativno tveganje.

Slednjega lastniki nepremičnin malce zanemarijo, saj so prepričani, da bodo lahko takoj našli primernega dolgoročnega najemnika, kar pa se največkrat izkaže za relativno težko nalogo. Za Slovenijo je namreč značilno, da želijo biti skorajda vsi tudi lastniki svojega doma, zato je delež nepremičnin v najemu v primerjavi z razvitim svetom relativno majhen.

Prav zaradi morebitnih težav pri iskanju najemnikov, moramo pri ocenjevanju donosnosti nepremičnine upoštevati le desetmesečno najemnino, saj vedno obstaja tveganje, da se bo najemnik odselil in prenehal plačevati najemnino, kar pomeni, da bo moral investitor najti novega najemnika, pri tem pa bo imel seveda tudi izpad pričakovanega dohodka.

Specifika nepremičnin v primerjavi z drugimi naložbenimi razredi poleg operativnega tveganja prinaša tudi visok operativni strošek. Za nepremičnino moramo skrbeti in jo obnavljati; to so stroški, ki jih nimamo pri naložbah v delnice ali obveznice.

Ne smemo pa zanemariti niti vpliva države na donosnost naše naložbe, saj je davkarija precej učinkovitejša od zdravstva in bo hitro zahtevala svoj delež prihodkov od najemnin.

Rast cene + fiksen donos iz najemnin = potencialno dobra naložba

Kombinacija relativne stabilnosti cen nepremičnin in dokaj visoke donosnosti iz najemnin naredi nepremičninski trg zelo zanimiv tudi za investitorje, v takem obdobju pa se nahajamo tudi zdaj.

Dodatna težava, poleg likvidnostnega in operativnega tveganja ter stroškov, je precej visok začetni vložek. Pri investiranju v delnice, obveznice, depozite in sklade potrebujemo malo začetnega kapitala, saj lahko v skladih varčujemo tudi po nekaj 10 evrov mesečno. Na drugi strani pa so začetni vložki v primeru nepremičnin precej višji, saj lahko sežejo krepko preko nekaj 100 tisočakov.

Zato investitorji za nakup nepremičnine pogosto uporabijo zunanje financiranje, kot je npr. hipotekarni kredit, ki malce zniža zahtevo po visokih začetnih vložkih, vendar pa prinese druge skrbi in tveganja. Več o najemu kredita za nakup nepremičnine si bomo pogledali v nadaljevanju.

Še ena slabost investiranja v nepremičnine izhaja iz težave reinvestiranja. Kot lastnik delnice prejmemo dividendo, ki jo lahko takoj reinvestiramo v nakup dodatnih delnic, s čimer si na dolgi rok omogočimo precej višje donose. Pri nepremičnini pa je to malce težje – najemnine, ki jo prejmemo vsak mesec, ne moremo hitro in enostavno reinvestirati v obstoječo ali novo nepremičnino.

Posledično nepremičnine brez uporabe vzvoda (kreditov) niso najboljši način za doseganje zelo visokih dolgoročnih donosov, ki so mogoči pri investiranju v delniške trge. Warren Buffett in drugi zelo uspešni investitorji so prav zaradi možnosti reinvestiranja dobičkov v obstoječa in nova podjetja lahko dosegli tako visoko rast svojega premoženja. Takšno reinvestiranje pa je precej težje z investiranjem v nepremičnine, sploh pa je skoraj nemogoče brez uporabe vzvoda (kreditov).

Nepremičnine so lahko torej zelo dobra naložba, če imamo dovolj začetnega kapitala, smo pripravljeni dolgo čakati na ustvarjanje dobrih donosov ter poleg likvidnostnega tveganja nase prevzeti še operativno tveganje in stroške.

Kako ugotoviti, ali je nepremičnina podcenjena?

Nakup nepremičnine kot investicije je lahko zelo donosna naložba ali pa nas privede do velike izgube, če nismo pozorni na nekaj ključnih kriterijev, ki imajo največji vpliv na donosnost nepremičnine kot naložbe.

Kot vam bo povedal vsak nepremičninski posrednik, je lokacija eden od najpomembnejših kriterijev za določanje cene nepremičnine. Stanovanje v Ljubljani bo imelo precej višjo ceno kot stanovanje na obrobju Murske Sobote. Kljub temu, da sta ti dve stanovanji mogoče pol Slovenije narazen in sta med seboj neprimerljivi, si bomo v nadaljevanju pogledali, kako ju lahko vseeno primerjamo in ugotovimo, katera nepremičnina je boljša naložba.

Na ceno nepremičnine poleg lokacije vplivajo tudi: velikost, leto izgradnje, stanje nepremičnine, vrsta materialov, ki so bili uporabljeni pri gradnji, ali je nepremičnina luksuzna in še bi lahko naštevali. Vsi omenjeni dejavniki in še več drugih imajo zelo velik vpliv na samo ceno – ali za njo plačamo 70 ali 140 tisočakov, vendar pa ne dajo vedeti, ali se bo nakup določene nepremičnine izplačal kot naložba.

Da bi ugotovili kakšen donos lahko pričakujemo na daljše obdobje, moramo poleg že omenjenih kriterijev, upoštevati tudi vrednotenje nepremičnine, ki ima na dolgi rok največji vpliv na donosnost naložbe.

Četudi imamo vrhunsko večstanovanjsko hišo na odlični lokaciji ob morju, lahko z oddajanjem na dolgi rok še vedno dosežemo slabe ali negativne donose, če smo za nepremičnino plačali preveč. Na drugi strani pa je lahko podrtija na slabi lokaciji zares dobra naložba, če jo kupimo po dovolj nizki ceni in ob nizkem vrednotenju.

In kako točno ugotovimo, ali je nepremičnina podcenjena? Osredotočiti se moramo na več kriterijev. Eden najpreprostejših je primerjava cene nepremičnine s prihodki, ki jih lahko ustvarimo z oddajanjem te nepremičnine.

Poglejmo si primer 70 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani, za katerega smo odšteli 140 tisočakov. Po pogovoru z več nepremičninskimi posredniki in bližnjimi stanovalci lahko dobimo občutek, kolikšno najemnino bi lahko prejeli vsak mesec za takšno stanovanje. Recimo, da bi ta znesek zaradi dobre lokacije znašal 700 evrov.

Ob celoletnem najemu bi tako prejeli za 8400 evrov najemnin, vendar je to vrednost ustrezneje znižati. Prvič zaradi tveganja, da se najemnik odseli in stanovanje ni polno zasedeno celo leto, drugič pa zaradi dodatnih stroškov in davkov, ki jih imamo zaradi lastništva stanovanja.

Pogosto se uporabi predpostavka, da lastniku po vseh odtegnjenih stroških in davkih ob koncu leta ostane znesek v vrednosti desetih mesečnih najemnin, kar je v našem primeru 7000 evrov. Na podlagi izračuna lahko hitro ugotovimo, da se nam bo naložba v stanovanje povrnila po dvajsetih letih – 140.000 evrov delimo s 7000 evri, kar nanese natanko 20.

Zdaj pa si poglejmo še drug primer identičnega stanovanja, ki se nahaja na obrobju Murske Sobote (ali katerega drugega mesta, kjer so cene nepremičnin nizke), in za katerega odštejemo 70.000 evrov. Ponovno preverimo za koliko se oddajajo podobna stanovanja v okolici in ugotovimo, da so cene najema na mesečni ravni okoli 400 evrov. Na letni ravni to pomeni, da lahko z oddajanjem stanovanja prejmemo 4 tisočake po upoštevanih stroških in davkih.

Katero stanovanje je potem privlačnejše kot naložba? Poglejmo si še vrednotenje drugega stanovanja: zanj smo odšteli 70.000 evrov, ocenjen letni prihodek iz najemnin pa znaša 4000 evrov. Razmerje med ceno in prihodki je torej 17,5, kar pomeni, da bi se nam v tem obdobju stanovanje poplačalo iz najemnin.

Iz preprostega izračuna smo torej ugotovili, da je naše izmišljeno stanovanje v Murski Soboti kot naložba privlačnejše, saj lahko pričakujemo poplačilo vloženega zneska v 17,5 letih, medtem ko bi bili v primeru stanovanja v Ljubljani poplačani šele po 20 letih.

Če razmerje med ceno nepremičnine in oceno letnih prihodkov iz najemnin obrnemo na glavo, dobimo pričakovano donosnost izbrane nepremičnine. Če še enkrat pogledamo naša primera, lahko ugotovimo, da ima stanovanje v Ljubljani 5-odstotni letni donos (7 tisočakov delimo s 140 tisočaki), medtem ko ima stanovanje v Murski Soboti 5,7-odstotni letni donos (4 tisočake delimo s 70 tisoč evri).

Pri nakupu stanovanja ali nepremičnine kot naložbe moramo razmisliti tudi o potencialni rasti cene nepremičnine v prihodnjih letih. Na ceno, kot smo že ugotovili, vpliva veliko dejavnikov, na nekatere od njih pa lahko vplivamo tudi sami. Kakovost gradnje in uporabljenih materialov, izgled okolice in notranjosti nepremičnine lahko zvišajo ceno nepremičnine, brez potreb po velikih dodatnih investicijah. Zelo dobičkonosen posel zna biti tudi nakup starejših hiš, ki jih obnovimo in prodamo naprej, vendar le, če je vaš poslovni partner npr. gradbenik.

Do ogromnih rasti cen nepremičnin pogosto pride ob razvoju in rasti naselja. Da bi izkoristili takšno situacijo, je smiselno pogledati njegovo demografijo – kakšna je starostna struktura prebivalcev, ali se ti v povprečju odseljujejo ali priseljujejo. Mikrolokacija je v tem primeru ključnega pomena, saj lahko dobra lega, okolica in razgled vzbudijo zanimanje premožnejših kupcev, ki lahko iz mikrolokacije naredijo 'lokalni Beverly Hills'.

Kupiti nepremičnino z lastnim denarjem ali s hipotekarnim kreditom?

Tega vprašanja si povprečna slovenska družina ponavadi ne zastavlja, saj predstavlja nakup nepremičnine kar velik finančni zalogaj, se pa to vprašanje pogosto pojavlja pri investitorjih z veliko sredstvi. Poglejmo si smiselnost najema kredita v primeru, da imamo na računu 100 tisočakov in želimo kupiti nepremičnino v tej vrednosti, ki bi jo nato oddajali za 5-odstotni letni donos po stroških in davkih (5000 evrov letno).

Ko za nakup nepremičnine najamemo kredit, je zgodba preprosta. Vsa svoja sredstva namenimo za plačilo nepremičnine, na letni ravni pa od najemnin po upoštevanih stroških prejmemo točno teh 5 odstotkov donosa (5 tisočakov).

Ob najemu hipotekarnega kredita pa je situacija malce drugačna. Recimo, da želimo za nakup nepremičnine prispevati polovico zneska iz lastnih sredstev, polovico pa pridobiti z 20-letnim kreditom. Ker mora pri tem seveda zaslužiti tudi banka, za najem 50 tisočakov kredita zaračuna obresti, ki ob koncu kreditnega obdobja znesejo 20 tisoč evrov (3,5-odstotne letne obresti). Če seštejemo oba vira financiranja, ugotovimo, da smo za isto nepremičnino plačali 120 tisočakov, kar seveda tudi pomeni, da bo njena donosnost iz najemnin nižja – še vedno pričakujemo 5 tisoč evrov letnega donosa, vendar je osnova sedaj višja, kar pomeni, da je dejanska donosnost iz najemnin te nepremičnine 4,2-odstotna.

Kljub nižji donosnosti nepremičnine kot celote, je za nas takšen nakup lahko precej privlačnejši. Za nakup smo odšteli le 50 tisoč evrov lastnih sredstev, preostalih 50 tisoč pa imamo še vedno v lasti. Na teh vloženih 50 tisočakov bomo dosegli precej višji donos. Poglejmo zakaj.

Ko za nakup nepremičnine najamemo kredit za npr. 20 let, točno vemo, kakšni bodo stroški odplačevanja kredita, če ima kredit fiksno obrestno mero. V našem primeru je bil skupen znesek kredita 70 tisoč evrov, kar je na letni ravni 3500 evrov (70.000 delimo z 20). To lahko prištejemo celotnim stroškom, ki jih odštejemo od prejetih najemnin.

Donosnost nepremičnine je sedaj manj privlačna, saj smo vložili 50 tisoč evrov, na leto pa po vseh odštetih stroških in obrestih od najemnin prejmemo le 1500 evrov. To pomeni, da je donosnost nepremičnine glede na naš vložek le 3-odstotna. Vendar smo pozabili na donos, ki ga ustvarimo s prehodom na 100-odstotno lastništvo nepremičnine.

V našem primeru, ko smo najeli hipotekarni kredit v višini polovične vrednosti nepremičnine, bi lahko hipotetično rekli, da je banka lastnica polovice nepremičnine, lastništvo pa nam vrača retrogradno oz. iz meseca v mesec po plačilu mesečnih obrokov. Ko odplačamo vse obveznosti do banke, je nepremičnina v celoti naša.

Prav ta prehod na polno lastništvo je še dodaten vir donosa takšne naložbe. 50 tisoč evrov, ki smo jih vložili v nepremičnino, je po 20 letih vrednih 100 tisoč evrov, če predpostavimo, da cena nepremičnine ne naraste (ali pade). Teh dodatnih 50.000 evrov v 20 letih pomeni še 5-odstotni naložbeni donos, ki pa je lahko še precej višji, če cena nepremičnine naraste.
Celoten donos naše nepremičnine je v tem primeru 8 odstotkov na letni ravni – 3 odstotke prejemamo v obliki najemnin (po plačilu vseh stroškov in obresti), 5 odstotkov pa zaradi prehoda na polno lastništvo z odplačevanjem kredita.

Vendar teh 8 odstotkov ne moremo primerjati z drugimi naložbami, saj se v primeru nepremičnine donosi ne reinvestirajo. Ko z investiranjem v delnice dosežemo npr. 20-odstotni donos, bo nadaljnja donosnost naložbe vezana na novo vrednost – če iz 100 tisočakov investiranih v delnice ustvarimo 20 odstotkov donosa v prvem letu (nova vrednost portfelja je 120 tisočakov), v drugem letu pa znova ustvarimo 20-odstotni donos, bo končna vrednost našega portfelja 144 tisoč evrov in ne 140, saj je bil donos v drugem letu ustvarjen na višji osnovi.

V primeru nepremičnine se ta osnova ne spreminja, saj so naši donosi izplačani v obliki najemnin, medtem ko rast cene nepremičnine ustvari donos šele ob prodaji. Za razliko od nepremičnine, kjer lahko prodaja traja kar nekaj časa, lahko delniške naložbe prodamo po tržni vrednosti v enem dnevu.

Pri uporabi hipotekarnega kredita za nakup nepremičnine pa se je potrebno zavedati še dodatnega tveganja. Če pride do padca cen nepremičnin, bodo ti precej bolj boleči, ko imamo hipotekarni kredit.

Pri vsakem zadolževanju za namene investiranja uporabljamo vzvod. Če vrednost naložbe naraste za 10 odstotkov, pri čemer je bila naša investicija v naložbo polovična, drugo polovico pa smo financirali s pomočjo kredita, bo dejanska donosnost na našo investicijo 20-odstotna, saj uporabljamo finančni vzvod (v tem primeru 2-kratni vzvod). Sliši se idealno, saj lahko z manj lastnimi sredstvi dosežemo višje donose, vendar je vzvod dvorezen meč.

V primeru 20-odstotnega padca cene nepremičnine bo naša izguba kar 40-odstotna, če imamo 2-kratni vzvod. Če smo sami financirali samo 10 odstotkov nakupa nepremičnine in za ostali znesek najeli kredit, pa govorimo o 10-kratnem vzvodu. To pomeni, da samo 10-odstotni padec izbriše našo celotno naložbo, banka pa lahko zahteva dodatna zavarovanja ali celo višje obresti zaradi višjega tveganja.

Uporaba vzvoda (kreditov) pri katerikoli naložbi je zelo tvegano početje, zato se moramo res dobro prepričati, da nam bo naložba prinesla dobiček. Predvsem pa moramo imeti v mislih lastno pripravljenost na tveganje – če nas 30- ali 40-odstotni padec cen (ali še več pri bolj tveganih naložbah) ne bo preveč udaril po žepu, potem je uporaba vzvoda smiselna, sicer se je uporabi kreditov pri naložbah bolje izogniti.

Nakup nepremičnine na dražbi za prodajo po višji ceni

Rast cene nepremičnine je prav tako lahko glavni vir donosa ob nakupu nepremičnine. Nakup podcenjene nepremičnine, ki jo trenutni lastniki prodajajo zaradi likvidnostnih potreb, lahko prinese visoke donose, vendar obstaja tudi v primeru takšnega nakupa vrsta tveganj, ki jih je treba upoštevati.

V zadnjem času so v medijih vse bolj popularne nepremičninske dražbe. Pogosto se piše o velikih uspehih, npr. o tem, kako so kupci neko nepremičnino kupili po zelo nizki ceni, jo malce izboljšali in jo prodali po precej višji – s tem pa ustvarili zares visoke donose v relativno kratkem času.

About Author

Uros B.

Uros B.

je urednik portala Finančni Trgi in finančne revije Alfa. Na borznem parketu je prisoten že vse od leta 2002, ko je svoje prve prispevke objavil na portalu in forumu Vzajemci.com. Aktivno udejstvovanje na področju vzajemnih skladov je nadaljeval v Iliriki DZU, kjer je bil zadolžen za področje trženja vzajemnih skladov. Ker mu raziskovalna žilica ni dala miru, se je znova vrnil v novinarske vode. Kot zunanji sodelavec je sooblikoval vsebino na finančnem portalu Cekin.si., danes pa skrbi za objave aktualnih in zanimivih tematik iz področja osebnih financ na portalu Finančni trgi.

Related Articles

0 Komentarjev

Trenutno še ni komentarjev

Prispevka še ni nihšče komentiral, želite biti prvi?

Napišite komentar!

Napiši komentar!

Nova finančna revija ALFA

Naročite se na najbolj informativen tromesečnik za finančne navdušence!

Naročnina na revijo

Prodajne lokacije

Za oglaševalce