Finančni trgi

Prispevki

VPRAŠANJE BRALCA: Najem ali nakup nepremičnine? Ali pa kar nekaj vmes …

VPRAŠANJE BRALCA: Najem ali nakup nepremičnine? Ali pa kar nekaj vmes …
May 21
11:40 2014

Na naše uredništvo je pred kratkim priromalo zanimivo vprašanje bralca Igorja, ki se je znašel pred dilemo glede najema oziroma nakupa nepremičnine.

Po tehtnem premisleku in konkretnih izračunih se bralec Igor ni znal odločiti – po eni strani je bil denar za najemnino po njegovem mnenju stran vržen denar, na drugi strani pa je izračunal, da je hipotekarno posojilo za nakup stanovanja preprosto predrago, saj bi po njegovem izračunu preplačal stanovanje za več kot 50 odstotkov glede na vrednost stanovanja.

Toda pred kratkim mu je znanec predlagal naj razmisli o vmesni možnosti - najem nepremičnine z možnostjo kasnejšega odkupa. In tako je dobil na mizo dobil mamljivo ponudbo in sedaj z ženo nameravata kupiti stanovanje v obliki najema za nakup (ang. 'rent-to-buy'). Ob sklenitvi takšne pogodbe je nepremičnina pravzaprav prodana, le da kupnina priteka počasi in v daljšem časovnem obdobju.

Nakup nepremičnine ali zajamčen račun?

Ponudba je bila za bralca Igorja sledeča - za nakup 70 tisoč evrov vredno stanovanje morata plačati 20% pologa vrednosti stanovanja (torej 14 tisoč evrov), preostalih 80% kupnine pa se plača v obliki najemnine najkasneje po preteku 7 let. Bralec Igor si je prav tako izpogajal, da se mu celotna najemnina šteje v potencialno kupnino, trenutno pa plačuje 650 evrov mesečne najemnine.

Zdaj pa ga zanima, ali se je odločil prav in kaj bi mu še svetovali, če bi se mi znašli v njegovem primeru.

NAŠ ODGOVOR: V zadnjem času smo na Finančnih trgih zasledili kar nekaj tovrstnih primerov poskusa prodaje nepremičnine v obliki najem za nakup (ang. 'rent-to-buy'). Po naših ocenah gre porast te oblike nakupa nepremičnine pripisati predvsem želji prodajalcev, saj se jim glede na mrtvilo na slovenskem nepremičninskem trgu bolj splača, da se lotijo prodaje na takšen način, kot pa da imajo prazno stanovanje.

Žal bralec Igor ni omenil (in za kasnejša pojasnila ni bil dosegljiv), ali se glede na podpisano pogodbo vrednost kupnine oz stanovanja lahko spreminja. Pomembno je namreč, ali vrednost stanovanja v višini 70 tisoč evrov ostaja enaka ne glede na razmere na trgu nepremičnin čez sedem let.

Če je pogodbena cena fiksna in ostaja enaka, mora bralec Igor vedeti sledeče - če bodo cene nepremičnin in posledično najemnin v naslednjih 7 letih narasle, bo na boljšem bralec Igor (za nepremičnino bo odštel manj, kot bo vredna čez 7 let), v nasprotnem primeru pa bo ob padanju cen nepremičnin in najemnin (po naših napovedih bolj verjeten scenarij!) na boljšem prodajalec nepremičnine, saj bo prodal nepremičnino dražje, kot pa bo njena cena čez 7 let.

Pomembno je tudi, ali je pri sklenjeni najemni pogodbi bilo določilo predkupne pravice za nakup stanovanja in ali je bralec po preteku 7 let obvezan za nakup ali ne.

Prav tako je pri tovrstni obliki nakupa značilno, da se pogodbena cena nepremičnine usklajuje z inflacijo. Lastnik se tako zavaruje pred izgubo vrednosti nepremičnine, najemnik pa se ob morebitni višji inflaciji lahko predčasno pred iztekom pogodbe odloči za dokončen odkup. V bralčevem primeru bi to pomenilo, da se ob preostanku vrednosti nepremičnine v višini 56 tisočakov in ob upoštevani inflaciji 3 odstotkov, vrednost nepremičnine v letu dni poviša za slabih 1.700 evrov (na cca. 57.700 evrov.).

Ali se bo za Igorja tovrstna oblika nakupa nepremičnine zares izplačala ali ne, bo pokazal čas. Ne glede na nekatere dvome pa lahko zatrdimo, da se včasih tovrsten nakup lahko tudi izplača, saj z uspešnim pogajanjem lahko izborimo ceno, ki je mnogo ugodnejša od trenutnih cen na trgu.

Nekaj podobnega je po sistemu najem za nakup (ang. 'rent-to-buy') uspelo našem sodelavcu na Finančnih trgih, ki si je izboril kar 20 odstotkov nižjo ceno za kvadratni meter kot pa je bilo povprečje v okolici oz. regiji. Res pa je, da je v njegovem primeru prodajalec zahteval najemnino v višini dvakratnika tržne najemnine - namesto 500 evrov je tako moral plačevati 1.000 evrov na mesec. Seveda pa tu ne gre za neki pravilo, saj je višina najemnine predvsem stvar dogovora, ki je opredeljen v pogodbi in se od primera do primera določa individualno.

Tako v bralčevem primeru kot v primeru našega sodelovca pa velja neizpodbitno dejstvo - če kupec odstopi od pogodbe, ga doleti boleča kazen, saj izgubi vse plačane najemnine in mu jih prodajalec nepremičnine seveda ne povrne!

About Author

Miha Furlan

Miha Furlan

je diplomirani manager in dolgoletni sodelavec Finančnih Trgov, dober poznavalec finančnega sveta in avtomobilizma. Je tudi član Društva Finančnikov Slovenije.

Related Articles

Nova finančna revija ALFA

Naročite se na najbolj informativen tromesečnik za finančne navdušence!

Naročnina na revijo

Prodajne lokacije

Za oglaševalce