V tujini, npr. Avstriji, obstajajo podjetja, ki nam nudijo čisto vse storitve povezane z investicijami v nepremičnino. Za nas poiščejo primerno nepremičnino, jo upravljajo in vzdržujejo, poiščejo primernega najemojemalca, kateremu jo oddajo, pripravijo najemniške pogodbe, obračunavajo davke, v primerih ko najemniki ne plačujejo najemnin pa celo te izterjajo.
Nekatere agencije nam celo garantirajo najemnino za določeno obdobje (npr. 3 leta). Vse, kar moramo narediti mi je, odločiti se, da bomo del svojega premoženja investirali tudi v nepremičnine.
Nepremičnina, ki jo kupimo z namenom oddajanja, je lahko zelo dobra finančna naložba. Kakšno donosnost nam bo prinesla, je odvisno predvsem od cene, ki jo zanjo odštejemo, stroškov obnove in vzdrževanja, višine najemnin, zasedenosti nepremičnine in seveda načina financiranja. Odvisna pa je tudi od tega, koliko časa vanjo vložimo. Obnove, vzdrževanja, iskanja najemnikov ipd. nam namreč lahko vzamejo veliko časa in »živcev«.
Zakaj bi pa sploh investirali v nepremičnine?
Nepremičnine veljajo za dolgoročno stabilno in varno naložbo. So dobra zaščita pred inflacijo, hkrati pa nam prinašajo redni dohodek – iz najemnin.
V nadaljevanju si bomo pogledali izračun donosnosti naložbe preko enega izmed podjetij, ki se ukvarja s prej navedeno celovito ponudbo nepremičnin.
Dohodki iz najemnin:
- Mesečna najemnina (vključen je že strošek upravljanja in obnov) 432,00 €
- Mesečno doplačilo (lastni vložek) 60,00 €
- Kreditna anuiteta (obrok)* -495,00 €
- Vsota -3,00 €
Model:
- Začetni lastni kapital 40.000,00 €
- Doplačila med celotnim trajanjem (20 let) 14.400,00 €
- Skupni lastni kapital 54.400,00 €
- Vrednost nepremičnine po 20 letih** 155.830,00 €
- Letna najemnina po 20 letih** 6.894,00 €
Izračun:
- Nakupna cena nepremičnine 115.700,00 €
- Stroški nakupa (cca.) 9.170,00 €
- Stroški ureditve financiranja (cca.) 3.250,00 €
- Skupni stroški projekta 128.120,00 €
- Lastni kapital -40.000,00 €
- Financiranje (kredit) 88.120,00 €
Vir: C&P Consulting AG
* Izračunana pri 4,5% letni obrestni meri; obrestne mere lahko rastejo in padajo; trenutna obrestna mera je okrog 2,75% (jan. 2012)
** Izračunana pri 1,5% letni rasti
V zgoraj navedenem izračunu smo kupili stanovanje v vrednosti 115.700 EUR. 40.000 EUR smo imeli lastnega kapitala, za preostali del pa smo najeli kredit (88.120 EUR kredita). Za mesečni obrok kredita moramo odšteti 495 EUR, 432 EUR prejmemo iz najemnine, 60 EUR pa moramo vsak mesec doplačati.
Skupaj smo torej vložili 54.400 EUR lastnega kapitala za nepremičnino, ki bo čez 20 let vredna okrog 155.830 EUR (ob upoštevanju 1,5 % letne rasti cen nepremičnin). Donos na kapital torej znaša več kot 7 %.
Na naslednjih slikah je še grafično prikazana predvidena sprememba vrednosti nepremičnine in višine kredita ter sprememba najemnin in kreditnega obroka.
Avtor: Marko Ploj, univ.dipl.ekon.,borzni posrednik
Vir: Finančnahiša.si
Loading ...
