Verjeli ali ne, splošna praksa slovenskih bank, kljub katastrofalnemu stanju bančnega sistema, postaja vedno bolj tvegana!
Trenutno početje nekaterih slovenskih bank namreč spominja na to, kar so množično počele ameriške banke 5 in več let nazaj pred krizo (in nekatere morda to počnejo še danes!) in kar danes velja za nedopustno in bo v prihodnosti krizi zgolj prilivalo olje na ogenj.
Za kaj pravzaprav gre?
Celotno stvar vam bomo razložili na primeru, ki se je nedavno zgodil enemu izmed naših sodelavcev.
Če je v zlatih časih včasih veljalo, da je banka za financiranje nakupa nepremičnine ponujala 100 ali celo več odstotkov vrednosti te nepremičnine, so sedaj v času krize pogoji mnogo bolj zaostreni. Pri hipotekarnih kreditih je praviloma tako, da banka sedaj financira le med 60-70% vrednosti stanovanja/hiše, preostanek denarja pa morate priskrbeti sami.
S tem se banka vsaj deloma zaščiti pred tveganjem nezmožnosti odplačevanja kredita in v primeru odvzema nepremičnine zaradi neplačila obrokov posojila tako upa, da ji bo kljub vsemu uspelo prodati nepremičnino pod tržno ceno in na ta način dobiti preostanek neodplačanega posojila.
In kaj se je zgodilo našemu sodelavcu?
Na eni izmed slovenskih bank je želel najeti hipotekarni kredit za nakup stanovanja v Ljubljani in bil pri tem deležen nepričakovanega nasveta bančnega uslužbenca. Za lažjo ilustracijo vam bomo primer ponazorili na izmišljenih podatkih.
Predstavljajte si, da pridete na banko in želite vzeti kredit za nepremičnino v vrednosti 200.000€ (100 kvadratov po 2.000 evrov na kvadratni meter), ker je takšna tržna cena nepremičnine. Veste, da boste morali sami plačati približno 80.000 evrov, ostalo (120.000 evrov) pa vam bo posodila banka.
Na vaše presenečenje vam zaposleni na banki pojasni, da lahko tudi brez lastnega denarja pridete do te nepremičnine. Razloži vam, da v bistvu lahko dobite celoten kredit za nepremičnino po imaginarni oz. izmišljeni ceni – le če se strinjate in rečete, da je vrednost nepremičnine 333.000 evrov, potem vam banka posodi 200.000 evrov (60% “tržne” cene), kar je za vas odlično, saj ob nakupu ne potrebujete niti enega evra.
Tukaj pa postane zanimivo!
Po najemu takšnega hipotekarnega posojila ima banka v bilanci hipotekarni kredit v višini 200 tisoč evrov, ki pa je zavarovan z nepremičnino v vrednosti 333 tisoč evrov. Pa je to res? Dejanska cena na trgu je še vedno 200.000 evrov in v primeru neodplačevanja kredita banka lahko zavzame nepremičnino.
Toda če bo banka želela prodati to nepremičnino v kriznih časih (takrat namreč največ dolžnikov ne zmore več odplačevati obrokov kredita), zagotovo ne bo dobila povrnjenih 200.000 evrov, kaj šele knjigovodskih 333.000 evrov.
Vam je sedaj jasno, kako zlahka imajo lahko banke večmilijonske izgube po lastni krivdi?
Tovrstno umetno napihovanje bilanc bank in napajanje moralnega hazarda med kreditojemalci je lahko še eno dodatno veliko tveganje za slovenski bančni sistem (kot, da tveganj že ni dovolj!), zato je takšno početje nekaterih slovenskih bank enostavno neodgovorno in nesprejemljivo.
Ali se vodilni v bankah ne zavedajo tega problema in imajo zaposleni v bankah proste roke, da počno kar hočejo, ali se tega zavedajo in menijo, da takšno početje ni tvegano, ali pa so preprosto rečeno – neumni.
Loading ...
Ta članek je napisal nepoznavalec. Banke imajo svoje pooblaščene cenilce, ki si vsako nepremičnino ogledajo in jo ocenijo, raje slabše od tržne, sploh v zadnjem času. tako da ta zgodbica sploh ne drži.
Pozdravljeni g. Andrej,
Hvala za vaš prispevek, vsakega smo izredno veseli. Toda kar ste napisali ne drži za vse banke po vrsti – v Hypo Alpe-Adria zahtevajo cenitev sodno zapriseženega cenilca za gradbeno stroko (poiskati ga moraš sam, saj svojega nimajo) in jo potem upoštevajo pri določanju višine posojila. V SKB banki ti ga zgolj priporočijo, prav tako si moraš zapriseženega cenilca poiskati kar sam.
Cenitev v Abanki pa denimo sploh ni potrebna, banka namreč v tem primeru za vrednotenje uporabi prodajno ceno iz kupoprodajne pogodbe. Svoje pooblaščene cenilce pa imajo na drugi strani Gorenjska banka in Sparkasse, ki opravijo interni ogled in cenitev (ki ti jo seveda dodatno zaračunajo).
Prav tako cenilcem ni potrebno oceniti vrednosti neke nepremičnine na slabšo od tržne, saj si banka že na tržno ceno vzame zadosti manevrskega prostora za morebitni nadaljni padec, s čimer poskrbi da je zavarovanje za njo primerno tudi v prihodnosti (zato trenutno posojajo zgolj 60-70 odstotkov vrednosti nepremičnine). V skrajnem primeru pa te banka lahko pozove tudi k povečanju ‘kritja’ zavarovanja, če denimo zastavljena nepremičnina pade za 50 ali več odstotkov.
Gre pa tukaj za še eden vidik, na katerega niste pomislili …
Tržniki hipotekarnih posojil (bančni referenti) so med drugim plačani tudi na provizijo, torej več kot je sklenjenih kreditov, večja je plača. Prav tako so iz vidika dobičkonosnosti hipotekarna posojila za banko daleč najbolj donosna pred ostalimi oblikami posojil. Prostora za napajanje moralnega hazarda je torej več kot dovolj …
Sicer pa je omenjen nasvet, kako dobiti kredit v višini 100% vrednosti nepremičnine, naš sodelavec dobil kar od direktorja poslovne enote banke. Gre za preprost način, kako pač na najbolj ‘uraden’ način financirati nakup nepremičnine brez lastnih sredstev… in verjamite nam, tovrstni primeri niso osamljeni.
Zgodba ima (poleg tega, kar so napisali predhodniki) še mnogo lukenj, naj omenim samo največjo.
Ko stranka kupuje novo nepremičnino, (ki bo predmet financiranja, pa tudi predmet vpisa hipoteke), banka ne more mimo zelo natančno določene procedure, ki je potrebna, da je posel sklenjen varno.
Banka namreč pred odobritvijo kredit zahteva (vsaj) osnutek kupoprodajne pogodbe. Pred sklenitvijo notarskega zapisa hipotekarne pogodbe (in to je najpomembneje) pa tudi kopijo originala kupoprodajne pogodbe, na kateri je cena nedvoumno razvidna.
Posledica: če je vrednost po pogodbi 330K (za 200k vredno nepremičnino), potem mora biti nakazilo (kredit + lastna sredstva kupca) enako 330K. Pomeni, da bi moral kupec nakazati 130K pred nakazilom kreditnega zneska (torej tisto, da ne rabi niti evra, v nobenem primeru ne drži).
Zloraba torej ni možna na enostaven način (da se pač malo zlažeš in dobiš več denarja). Načeloma bi lahko zlorabo izvedla kupec in prodajalec nepremičnine skupaj, pa še to ne bi šlo brez res hude malomarnosti celotne hirarhije odločanja kreditnega odbora banke (ali njenega sodelovanja v prevari).