Stanovanjsko premoženje kot vir za 4. pokojninski steber?

Upokojenci imajo v lasti sko­raj polo­vico sta­no­vanj­skega fonda

Pomembna, a neiz­ra­bljena pred­nost Slovenije pa je mno­žično lastni­štvo nepre­mič­nin, ki pome­nijo veliko zalogo kapi­tala v lasti pre­bi­val­stva. Že sko­raj dese­tle­tje stro­kov­njaki opo­zar­jajo, da bi, pod dolo­če­nimi pogoji, ta kapi­tal lahko slu­žil kot četrti pokoj­nin­ski ste­ber. Tovrstno delno unov­či­tev tega pre­mo­že­nja ozi­roma črpa­nje likvi­dnih sred­stev kot doda­tek k pokoj­nini v tujini poznajo pod ime­nom equity rele­ase scheme. Več kot 94 odstot­kov slo­ven­skega sta­no­vanj­skega sklada je v zasebni lasti in po oceni Davida Bogataja je naj­manj 40 odstot­kov vre­dno­sti sta­no­vanj­skega sklada v lasti posa­me­zni­kov, sta­rih 65 let ali več, pri čemer sku­pna vre­dnost tega deleža znaša več kot 47 mili­jard evrov, kar pomeni pri­bli­žno 140 tisoč evrov na takega sta­ro­stnika v povprečju.

Možnih nači­nov črpa­nja nepre­mič­nin­skega kapi­tala z doda­tnim pogo­jem, da dose­da­nji sta­no­va­lec še naprej biva v nepre­mič­nini, je več:

• pro­daja in hkra­tni povra­tni najem,
• pro­daja z odlo­že­nim pre­no­som lastnin­ske pravice,
• obra­tno hipo­te­karno poso­jilo z enkra­tnim ali obroč­nim izpla­či­lom in drugi.

Vsi vklju­ču­jejo tve­ga­nja, denimo obre­stne mere, življenj­ske dobe sta­no­valca in vre­dno­sti nepre­mič­nine, ki jih nosi ena ali druga pogod­bena stran. V pra­ksi držav, v kate­rih so taki posli že uve­lja­vljeni, se zato z njimi ukvar­jajo banke in zava­ro­val­nice, ki imajo raz­vito funk­cijo obvla­do­va­nja tve­ganj. Praviloma je vklju­čen tudi meha­ni­zem varo­va­nja pra­vic pro­da­jalca v obliki nad­zora s strani države, saj je sta­ro­stnik šibkejša in manj pou­čena pogod­bena stranka. V Sloveniji smo že imeli afero z domnev­nimi golju­fi­jami in ode­ru­štvom pri podob­nih nepre­mič­nin­skih tran­sak­ci­jah, znano pod ime­nom afera Orion.

Dosedanje domače izkušnje

Edini pro­gram za akti­vi­ra­nje nepre­mič­nega pre­mo­že­nja sta­ro­stni­kov v Sloveniji je ren­tni odkup sta­no­vanj, ki ga od leta 2004 izvaja Javni sta­no­vanj­ski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL). Ta ponuja vari­anto unov­či­tve nepre­mič­nine, pri kateri sta­no­va­lec skladu proda sta­no­va­nje ali hišo, hkrati pa se usta­novi dosmr­tna osebna slu­žnost sta­no­va­nja kot nepre­no­sljiva in nepo­de­dljiva pra­vica, ki uga­sne s smr­tjo ime­tnika. Prodajalec mora kupnino za sta­no­va­nje, zmanj­šano za stro­ške in davek, takoj vpla­čati v skle­ni­tev ren­tnega zava­ro­va­nja (dosmr­tno ali pa z zajam­čeno dobo izpla­če­va­nja) pri zava­ro­val­nici. Prodajalec potem od zava­ro­val­nice dobiva dogo­vor­jeno mesečno rento, zmanj­šano za nado­me­stilo za slu­žnost, ter še naprej biva v sta­no­va­nju. Višina tega nado­me­stila je izra­ču­nana v cenil­nem ela­bo­ratu nepremičnine.

Vendar pa je ome­njeni pro­gram tržno pov­sem neu­spe­šen, saj sta po sed­mih letih vanj vklju­čeni samo dve osebi. Katere pomanj­klji­vo­sti pro­grama so, po mojem mne­nju, krive za nje­govo nezanimivost?

Bi bil nem­ški model obra­tnih hipo­tek zanimivejši?

V Nemčiji je uve­lja­vljen neko­liko dru­ga­čen model obra­tne hipo­teke13 (Umkehrhypothek) z lastnostmi, ki bi bile lahko za slo­ven­ske raz­mere pri­mer­nejše kot opi­sani model JSS MOL. Starostnik ali par, v kate­rem sta oba sta­rejša od 65 let, ki sta­nuje v lastni nepre­mič­nini, ki je bre­men pro­sta in vre­dna vsaj 100.000 evrov, lahko dobi pose­ben ban­čni kre­dit. Ta kre­dit bo zava­ro­van s hipo­teko na to nepre­mič­nino in ga bo sku­paj z obrestmi treba popla­čati ob dedo­va­nju ali izse­li­tvi, po želji pa lahko tudi prej. Kredit je izpla­čan v enkra­tnem zne­sku. Obrestna mera je fiksna in tre­nu­tno znaša 6,9 odstotka. Obresti se letno pri­pi­su­jejo glavnici.

Več o stanovanjskem premoženju kot viru 4. pokojninskega stebra si preberi na blogu Periskop, katerega avtor je Sandi Kodrič.